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賃貸借について

普通借家契約と定期借家借契約との違いはなにか

通常の建物賃貸借契約(普通借家契約)では、期間が満了しても、賃貸人から更新を拒絶する旨の通知がなければ、自動的に更新されます。また、賃貸人から更新を拒絶する旨の通知があっても正当事由というものがなければ、やはり自動的に更新されることとなっています。
この原則を変更したのが、定期建物賃貸借契約(定期借家契約)で、このような契約をした場合には、期間が満了すれば、契約は更新されません。ただし、このような契約の場合には、契約書の作成を公正証書などの書面で行ったうえで、賃貸人から賃借人に、「契約の更新がなく、期間満了により建物賃貸借は終了すること」を記載した書面を交付するなど、一定の要件を満たす必要があります。

敷金、敷引特約とはなにか

敷金とは、賃貸借契約に関する賃借人の債務(賃料や原状回復費用など)の担保のために、賃借人から賃貸人に差し入れられるお金です。保証金などの名称で差し入れた場合でも、賃借人の債務の担保として差し入れられた場合は、敷金と同一の内容となり、契約の合意内容により決まります。
担保であるため、賃貸借契約が終了した場合には、賃借人の債務を控除した残額が賃借人に返還されます。
敷引特約とは、敷金のうちの一定の金額について当然に天引きする旨の特約です。敷引特約が有効であれば、賃貸借契約が終了した場合でも、賃借人の債務の有無にかかわらず返還されないこととなりますが、一般的には、原状回復費用に充てるべきものと考えられています。敷引額が高額に過ぎる場合などには、消費者契約法10条により、敷引特約が無効とされる場合もあります。

賃貸住宅を借りる際には必ず家賃保証会社と契約しなければならないのか

家賃保証会社とは、賃貸人が賃借人から家賃を回収できなかった場合に、賃借人に代わって賃料を支払う会社のことです。賃貸人からは、親族などの連帯保証人が求められることが一般的ですが、この、家賃保証会社の保証が求められることもあります。家賃保証会社の保証が求められた場合には、賃借人が家賃保証会社と委託契約を結び、家賃保証会社に委託料を支払うこととなります。
基本的に、誰と契約を締結するかは自由ですので、賃貸人が、家賃保証会社の保証がない人とは契約をしないというのであれば、家賃保証会社と契約しなければ、その住宅を賃借することはできません。

借りた住宅に前賃借人の荷物が残っている場合、どうしたらいいか

賃貸人(管理会社があれば管理会社)に連絡をして、賃貸人において対処してもらう必要があります。賃借人が処分をすると、後に損害賠償請求を受けるなどのトラブルになりかねません。

賃貸人から賃料の値上げを要求された場合、どうすればよいか

建物の家賃が定められた場合でも、その後、(1)土地や建物に対する租税などの負担の増減、(2)土地や建物の価格の上昇や低下その他の経済事情の変動、(3)近傍の同種の建物の家賃との比較から、家賃が「不相当」となった場合には、賃料の増額や減額の請求ができることとされています。
賃貸人が賃料の値上げを要求する根拠を聞き、納得できれば応ずることになりますが、納得できない場合には、自らが相当と考える賃料の支払いを継続することとなります。賃貸人が賃料の受け取りを拒絶する場合には、法務局に賃料を供託することもできます。交渉により合意ができない場合には、調停や訴訟で解決することとなります。

賃貸住宅の賃借人が家賃を4ヶ月分滞納している。契約解除することはできるか。

まずは、相当の期間を定めて賃料の支払いを催告し、それでも支払われなければ解除するというのが原則です。解除が有効となるには、賃料の不払いにより、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されていなければなりませんが、一般的に、3ヵ月以上の滞納がある場合には、信頼関係が破壊されたとされる場合が多いとされています。
なお、賃貸借契約書に無催告特約(催告をせずに契約を解除できる旨の特約)がある場合、催告をしなくてもすぐに解除できることがありますが、「催告をしなくても賃借人にとって不合理とは認められない事情」がある場合に限定されているため、そのような特約の有効性には注意が必要です。

賃貸住宅の賃貸人から、賃貸期間が満了するため、退去するよう言われているが、出て行かなくてはならないか。

通常、建物賃貸借契約は自動的に更新されるので、このような賃貸人の申し出は、賃貸借契約の「更新の拒絶」となります。そして、賃貸人は、正当事由というものがない限り、更新を拒絶することはできないこととなっています。
また、更新を拒絶する場合、期間満了の1年前から6ヶ月前の間に、賃借人に更新の拒絶の通知をしなければならないため、その期間内に通知がなければ、自動的に契約は更新されることとなります。
ただし、定期建物賃貸借契約(定期借家契約)が締結されている場合には、期間満了に伴い退去しなければならないのが原則です。

賃貸人が賃借人の許可を得ずに開錠し、賃借人の部屋に立ち入ることは可能か。

建物の所有権が賃貸人にあっても、賃借している以上は、賃借人が部屋を占有(事実上支配すること)する権利があります。また、住居には賃借人の重要なプライバシーに関わるものが多く存在します。そのため、原則として、賃貸人が賃借人の許可を得ずに開錠し、部屋に立ち入ることはできません。
ただし、緊急事態(火災,ガス漏れ,漏水)などの場合において,これを除去または防止する必要がある場合には、賃借人の許可を得ずに賃貸人が立ち入ることができることがあります。
どのような場合に承諾なしに立ち入ることができるかは、最初に契約書で定めておくと明確になります。

契約期間中、賃貸住宅の修繕を賃貸人にお願いすることは可能か。

民法606条により、賃貸人は、賃貸物(借家)の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。したがって、借家を修繕しなければ、賃借人が契約によって定められた目的(賃貸住宅では居住目的となります)が達成できない場合、賃貸人には修繕する義務があります。
賃貸人がどこまでの修繕義務を負うかどうかは、契約書に定められている場合が多く、雨漏り等の主要な修繕は賃貸人の負担と定められることが多い一方で、電球や蛍光灯の取替等の軽微な修繕は賃借人の負担と定められることが多いようです。
主要な修繕であっても、修繕義務を賃借人に負わせる旨の特約は一般的に有効であるため、契約書にそのような定めがあれば、賃借人が修繕義務を負うこととなります。
なお、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合には、賃貸人は修繕義務を負わないと考えられております。

賃貸人に雨漏りを修繕してもらいたい。

賃貸借契約の定めにもよりますが、老朽化や建物の構造などが原因で雨漏りが生じたのであれば、民法606条により、賃貸人に対し、修繕を求めることができると思われます。一方で、賃借人の用法違反などが原因で雨漏りが生じた場合には、賃貸人に修繕費用の負担を求めることは難しいものと思われます。

賃貸住宅の天井から水漏れがあり、家財道具に被害が出たがどうしたらよいか。

まずは、賃貸人に連絡をして、建物の状況を確認してもらい、原因を究明してもらいましょう。もし、上階の入居者の不注意による漏水が原因であれば、上階の入居者に損害の賠償を求めることとなるものと思われます。家財道具の被害についても、漏水と因果関係がある範囲内であれば、損害の賠償を求めることができるものを思われます。

便器や照明器具が壊れてしまったが、修繕費は誰が負担するべきか。

まずは、賃貸借契約の定めを確認しましょう。定めがない場合、もともと設備自体に問題があった場合や、経年劣化によるものである場合は、賃貸人が修繕義務を負う可能性が高いと思われます。一方で、賃借人の不注意や用法違反が原因で壊れてしまった場合には、賃借人が修繕費用を負担することになります。

賃借人が賃貸人の承諾を得て設置した設備について、退去時に賃貸人に買いとってもらえるか。

借地借家法33条によれば、退去時において、賃借人は、賃貸人に対して、造作買取請求権を有すると定められています。そのため、原則として、買取請求をすることができることとなります。ただし、造作買取請求権を排除する特約も有効ですので、契約書にそのような特約がある場合は、買取請求はできないこととなります。

退去に際し、原状回復についてトラブルとなっている。どうしたらよいか。

賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、賃借物(住居)を原状に回復して返還する必要があります。
ただし、この原状回復義務というのは、賃借物(住居)を入居時のそのままに復旧するという意味ではありません。そもそも、経年変化や通常の使用による損耗については、賃借人が賃料として支払っている部分に含まれていると考えられているからです。
そのため、原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と考えられています。
トラブルとなった場合は、まず、賃貸人と賃借人で、入居時の状況や退去時の原状回復箇所をチェックし、修繕費の見積りを出したうえで、どの部分を賃借人が負担し、どの部分を賃貸人が負担するのかを話し合うと良いと思われます。具体的にどのような場合に原状回復義務が生じるかについては、国土交通省住宅局が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」を発行していますので(インターネットで入手可能です)、参考にしてください。

住宅瑕疵担保履行法とは何か。

正式名称は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」といいます。
瑕疵担保責任が認められても、万が一、住宅事業者が倒産等をしてしまえば、実際には履行を確保することはできません。そこで、住宅事業者が万が一倒産等をしてしまった場合でも、欠陥を直すための費用を確保することができるようにするため、この法律により、住宅事業者が(1)保険に加入したり、(2)保証金を供託したりしておくことが義務付けられました。平成21年10月1日から施行されています。
万が一、住宅事業者が倒産等をして補修が行えなくなった場合において、施主や買主は、(1)住宅事業者が保険に加入しているときは、保険法人に対して直接保険金を請求することができますし、(2)住宅事業者が保証金を供託しているときは、一定の条件を満たしたときに、直接供託金の還付請求をすることができます。

建築等について

品確法とは何か。

正式名称は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といいます。(1)住宅の品質確保の促進、(2)住宅購入者等の利益の保護、(3)住宅に係る紛争の迅速な解決のために定められました。
新築住宅の請負契約や売買契約について、基本構造部分の瑕疵担保責任を10年間義務づけていることが特徴です。

プレハブ住宅の建築にも建築確認申請が必要なのか。

プレハブ住宅でも、建築基準法により、確認申請が必要となることがありますので、きちんと確認をしましょう。

建築当初、里道が前面道路であるとして許可されたが、建替えの際も同 様に許可されるか。

里道は、従前は国有地でしたが、現在は市町村に管理が移管されているものもあります。個別の事案により異なりますが、里道が建築基準法上の道路と認められる場合には、建て替えが許可される場合もありますが、建て替えが認められない場合もありますので、きちんと確認をしましょう。

住宅を建設する際に、前面道路が2項道路であった場合、どのような制限があるか。

道路の幅員は、4m(区域により6m指定)以上であることが原則ですが、既成市街地については、4m未満の既存道路が多数存在しています。これらの4m未満の道路をすべて建築基準法上の道路でないとすると、あまりに多くの敷地が接道義務を満たさず、建築行為が禁止されてしまいます。そこで、建築基準法42条2項は、幅員4m未満の道路でも、特定行政庁が指定したものは道路とみなすこととしており、これが「2項道路」と呼ばれています。
「2項道路」の場合、原則として、その中心線から外側にそれぞれ水平距離2mの位置が道路境界標とみなされます(事案により例外もあります)。そのため、「2項道路」に接している敷地に建物を建築する場合には、通常、この道路境界標とみなされる位置まで後退(セットバック)しなければならないとされています。セットバックした部分は、基本的に敷地面積からも除外されますので、注意が必要です。

前面道路が私道である場合、住宅建設はどのようにするか。

私道であっても、建築基準法の42条で定められている「道路」として認められるかどうかが重要となりますので、まずは建築基準法上の道路として認められているかを確認しましょう。その他、私道については、権利関係が複雑となっている場合がありますので、建築指導課や専門家に相談してよく確認する必要があります。

設計事務所や建築会社と契約をしたが、解約がしたい。

施主が、設計事務所や建築会社に手付金を交付している場合には、手付金を放棄することで解除することができる場合があります(民法557条)。ただし、手付解除は、設計事務所や建築会社が履行に着手してしまった後はできなくなります。
相手方の契約違反を理由に解除をする場合には、債務不履行に基づく解除をすることとなり、損害があれば損害の賠償を求めることとなりますが、事案により、既施行部分の解除ができない場合もありますので、注意が必要です。相手方に契約違反がない場合でも、解除すること自体は可能ですが、その場合は、解除に伴う損害を賠償しなければなりません。
いずれにせよ、契約書の内容が優先しますので、解除の場合の違約金の定めなども確認しなければなりません。
話合いにより解決しない場合は、調停や訴訟などの手段を利用することとなりますが、法律関係が複雑になる可能性が高いため、早い段階で弁護士に相談する方がよいと思われます。

建築中の住宅の工期が大幅に遅れており、理由も納得できない。

契約時に工期が定められている場合には、履行が遅滞していることとなり、契約違反となります。工期が遅れていることに正当な理由もなく、約束の期日までに完成することが難しい状況になった場合には、解除をすることも考えられます。ただし、既施行部分は注文者にとって利益となる場合が多いことから、未施工部分しか解除できないこともあるため、注意が必要です。
いずれにせよ、工期が遅れたことで損害が発生した場合には、その損害の賠償を請求することとなります。もし、契約書に履行遅滞の際の違約金の定めがあれば、原則として、その定めに従って処理することとなります。

施主の住宅検査時、すでに施工不良や傷がある。

請負契約は、契約内容どおりの仕事を完成してもらう契約となりますので、施工不良や傷がある場合には、引き渡しまでにその修繕を行うよう求めることとなります。
やむをえず、施工不良や傷がある状態で引き渡しを受けなければならない場合には、施工不良や傷があることについて異議を述べ、その証拠もきちんと残しておいたうえで、なるべく早く修繕を求めることをお勧めします。
 

住宅が完成したが、完了時の代金を支払わないと引き渡しができないと言われた。

基本的には、契約書の定めに従うことになりますので、契約時に代金支払時期をどう定めたかによります。
契約書に記載がない場合には、報酬は、仕事の目的物の引渡しと同時に支払わなければならない(民法633条)とされていますので、引き渡しと同時に支払いをすることとなります。

新築した住宅が設計図面どおりでない。

基本的には、設計図面どおりに住宅を建築する契約となっているはずですので、まずは、設計図面どおりでない理由を、建築士や施工業者に確認し、納得できる理由かどうかを検討する必要があります。納得できない場合には、弁護士に相談するなどして、交渉や調停、訴訟などで解決することとなります。

リフォーム

住宅のリフォームを予定しているが、口約束で請負契約を進めようとしているが問題ないか

口頭での契約も有効ではありますが、契約書をきちんと作成しない場合、施主と施工業者の認識が一致していないこともあり、後になって紛争となった場合にどのような合意をしたのかが分からなくなり、トラブルのもととなります。そもそも、建設業法19条により、建設工事の請負契約においては、契約書の作成が義務とされていますので、少なくとも、建設業法19条で定められている事項はきちんと契約書に盛り込むべきでしょう。
契約書を作成したうえで、内容が分からなかったり、法的な解釈に不安があったりする場合には、弁護士に契約書の内容をチェックしてもらうと安心です。

訪問販売業者とリフォーム工事契約を交わしたが解約したい。

訪問販売で消費者が契約をした場合、法律で決められた書面を受け取った日から数えて8日以内であれば、消費者は、事業者に対して、書面により、契約の解除(クーリング・オフ)ができます。民法では、意思表示は相手方に到達したときに効力が生ずるのが原則ですが、クーリング・オフでは発信主義がとられており、期間内に書面を「発信」すればよいこととなっています。もっとも、意思表示の有無や発信日について、後々トラブルになる可能性もあるため、クーリング・オフを行う際には、配達証明付の内容証明郵便で行うことをお勧めします。
リフォーム代金の支払いについて、クレジット会社を利用して立替払契約をしている場合には、クレジット契約についてもクーリング・オフの手続をする必要がありますので、注意が必要です。
何らかの書面を受け取って8日が経過していた場合でも、受け取った書面が法律で決められた書面でなかったり、クーリング・オフに関する事実と違うことを告げられたり、威迫されたりしていた場合には、クーリング・オフができることがありますし、クーリング・オフ以外の解約の手段があることもありますので、まずは、専門家に相談することをお勧めします。